Comprar vs. Arrendar en Cali: la decisión inteligente en 2025

El panorama actual del mercado

En 2024 los precios de la vivienda en Cali apenas crecieron 2,1%, lo que en términos reales (descontando inflación) significó una leve caída. Es decir, los precios están relativamente estables. En contraste, los arriendos subieron entre 10% y 11% anual, impulsados por la escasez de oferta y la alta demanda en estratos 4 y 5.

Hoy tenemos un escenario curioso: comprar es caro por las tasas hipotecarias (11–12% E.A.), pero arrendar también es más costoso que hace un año. Aun así, la diferencia en flujo de caja mensual sigue favoreciendo al arrendatario.

El ejercicio de los números

Imaginemos un apartamento estrato 5 en el sur de Cali, valor $400 millones.

• Compra con hipoteca: cuota inicial del 30% ($120 millones) y financiación del resto a 20 años. Con tasas actuales, la cuota mensual sería ~$3,4 millones. A esto se suman administración, predial y seguros (~$500 mil).

  • Total mensual: ~$3,9 millones.

• Arriendo: el canon se ubicaría alrededor de $2 millones, equivalente al 0,5% del valor del inmueble.

  • Total mensual: ~$2 millones.

Diferencia mensual: arrendar cuesta casi la mitad. El comprador empieza a construir patrimonio, sí, pero gran parte de la cuota son intereses en los primeros años.

Ventajas de comprar

1. Construyes patrimonio: tu dinero se convierte en un activo tangible que a largo plazo puede valorizarse (en promedio 5% anual en Colombia, según la zona).

2. Estabilidad: no dependes de contratos de arriendo ni de incrementos anuales.

3. Control total: remodelas, alquilas o vendes según tus planes.

4. Apalancamiento: el crédito hipotecario te permite adquirir un activo mayor al capital inicial.

Para inversionistas, comprar puede ser atractivo en zonas con potencial de valorización (Pance, Ciudad Jardín, proyectos en Jamundí). Sin embargo, la rentabilidad neta actual del arriendo (6% anual) no compensa un crédito al 12%: la jugada rentable hoy es comprar de contado o en preventa con descuento.

Ventajas de arrendar

1. Flujo de caja más liviano: la diferencia de $1,9 millones mensuales entre arriendo y compra puede invertirse en fondos, negocio o ahorro.

2. Flexibilidad: si cambias de trabajo o ciudad, mudarte es sencillo.

3. Menor inversión inicial: solo pagas depósito o fiador, no necesitas $120 millones de entrada.

4. Menos riesgos financieros: evitas endeudarte a largo plazo y te proteges de la volatilidad de tasas.

Para jóvenes profesionales, arrendar significa independencia inmediata sin comprometerse de por vida.

Cali Sur vs. Jamundí

• Sur de Cali (Pance, Ingenio, Ciudad Jardín): precios altos, estratos 5 y 6, mejor calidad de vida y plusvalía. Ideal para quienes buscan estatus y valorización segura.

• Jamundí: precios por metro cuadrado más bajos, oferta de proyectos nuevos, potencial de valorización por vías y desarrollos futuros (ej. Zonamérica). Es la puerta de entrada para quienes quieren comprar su primera vivienda con menor presupuesto.

Entonces, ¿qué conviene en 2025?

• Si eres inversionista con liquidez: compra en preventa o de contado en zonas estratégicas del sur o en Jamundí. Obtendrás rentas y plusvalía a largo plazo.

• Si eres profesional joven o no tienes cuota inicial: arrendar es la opción más inteligente mientras bajas tu riesgo, ahorras y esperas un ciclo de tasas más favorables.

• Si buscas estabilidad familiar: comprar con hipoteca es válido, pero solo si tu flujo de caja lo soporta sin sacrificar calidad de vida.

En resumen: en 2025, arrendar es más barato en el corto plazo, pero comprar sigue siendo la jugada estratégica a largo plazo si eliges bien ubicación y momento.

📊 Comparativo de costos mensuales (apartamento de $400 millones, estrato 5, Cali Sur):

• Comprar (hipoteca + gastos): ~$3,9 millones

• Arriendo: ~$2 millones

Encuesta final: ¿Qué prefieres hoy, arrendar o comprar?